La nouvelle réglementation basque relative aux logements touristiques

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Sarah BOUET

La communauté d’agglomération du Pays Basque a adopté, le 5 mars 2022, un règlement nouveau relatif à la location touristique, lequel entrera en vigueur à compter du 1er juin 2022.

Quelles en sont les contours ? A quelles obligations les loueurs devront-ils se soustraire sur le territoire du pays basque à compter de cette date ?

Le règlement à la loupe…

En synthèse, ce règlement distingue 3 catégories de logements à la location :

Les logements non soumis à autorisation (et de facto non soumis à compensation)
➔ Tout ou partie de la résidence principale du loueur

Les logements soumis à autorisation SANS compensation
➔ les locaux soumis au régime de la location mixte (estudiantine l’année & touristique l’été)
➔ la location d’une partie subdivisée de la résidence principale

Les logements soumis à autorisation AVEC compensation
➔ tous les locaux qui ne figurent pas dans les deux autres catégories

Après avoir rappelé, dans le corps d’un préambule détaillé, les enjeux existants sur le territoire relatifs à l’offre de logements et notamment les tensions du parc locatif, le texte fait référence au programme local de l’habitat ainsi qu’à une étude relative à la dynamique des locations meublées courts séjours dans la zone.

Vient ensuite le corps du règlement, composé de 10 articles.

Le règlement prévoit les conditions dans lesquelles seront délivrées, à compter du 1er juin 2022, les autorisations de changement d’usage d’un local.

Pour rappel, l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation considère que le fait de louer un local meublé en courts séjours touristiques, de manière répétée, à une clientèle n’y élisant pas domicile, constitue un changement d’usage.

En d’autres termes, tout propriétaire qui effectue de la location touristique, est considéré comme ayant opéré un changement d’usage de son bien.

Or, ce changement d’usage est soumis, toujours selon cet article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, à une autorisation, accordée par le Maire de la Commune sur laquelle se situe le bien.

Certaines communes ont adopté des règlements, de manière à encadrer cette autorisation, et à la soumettre, notamment, à une compensation.

C’est le cas dans le Pays Basque par le biais de ce nouveau règlement.

1.Le principe : l’autorisation de changement d’usage soumis à compensation

En principe, dès lors qu’un propriétaire souhaitera avoir recours à la location touristique de son bien, il devra obtenir une compensation.

Qu’est-ce que la compensation ?

Aux termes du règlement, mais aussi de la loi, la compensation c’est la transformation du bien loué, concomitante, en habitation d’un autre local ayant un autre usage que l’habitation.

Le plus simple étant la transformation d’un local à usage commercial vers l’habitation.

Cela s’effectue par le biais d’une déclaration préalable (local d’une surface plancher inférieure à 20m2), ou d’un permis de construire (local d’une surface plancher supérieure à 20m2).

Attention toutefois ! Cette transformation est soumise à plusieurs conditions :

- le local transformé doit être situé dans le même quartier, a minima dans la même commune, que le bien loué ;

- la surface plancher des deux locaux doit être identique ;

- aucun local commercial situé en rez-de-chaussée ne peut être proposé en compensation ;

- le local transformé ne doit pas avoir fait l’objet d’une transformation inverse (habitation vers commercial) dans les 5 dernières année.

En pratique cela relève de l’impossible… a minima cela demande une expertise très spécifique et ne saura être accessible qu’aux propriétaires les plus fortunés.

Il existe toutefois des exceptions avec des locaux, en raison de leur spécificités, soumis à autorisation, mais pas à compensation.

1.Les exceptions

1.Le régime des locations mixtes

Certains locaux pourront être exonérés de compensation dès lors que le propriétaire justfie d’une location mixte : estudiantine 9 mois / an (de septembre à mai) & touristique les 3 mois restants (de juin à septembre).

Cette autorisation non soumise à compensation sera accordée à titre personnel, avec une durée de 1 an.

Concrètement, les propriétaires concernés devront renouveler leur demande d’autorisation chaque année, en justifiant d’une location à un étudiant pour l’année concernée.

1.Les meublés touristiques associés à la résidence principale du loueur

Certaines locations concernent des parties subdivisées d’un logement résidence principale du loueur.

C’est par exemple le cas d’une dépendance, faisant partie intégrante du bâti de l’immeuble.

L’autorisation sans compensation sera alors délivrée pour une durée de deux ans.

Attention : dans tous ces cas de figurent les autorisations doivent être sollicitées par le propriétaire du logement lui-même et non pas en son nom par des intermédiaire, telles que les conciergeries par exemple.

1.Les locaux dispensés de demande d’autorisation

Enfin, dernière exception étant celle de la location d’une partie de la résidence principale du loueur (une chambre dans la maison par exemple).

Ce type de location n’est soumise ni à autorisation, ni à compensation.

La définition de ces deux derniers types d’exceptions mérite toutefois d’être détaillée. En effet il apparaît délicat de les différencier… affaire à suivre !

Il est également précisé que pour les autorisations déjà accordées par les mairies depuis l’entrée en vigueur du premier règlement en 2019, celles-ci restent opposables jusqu’à l’expiration de leur date de validité.

1.La procédure de demande d’autorisation

Le propriétaire doit déposer un formulaire rempli auprès de la Mairie du lieu où se situe le bien loué et sollicité une demande d’autorisation de changement d’usage.

Trois types de formulaires existent :

1.Le formulaire de demande d’autorisation de changement d’usage à caractère réel avec compensation ; 2.Le formulaire de demande d’autorisation de changement d’usage à caractère personnel, sans compensation (location mixte) ; 3.Le formulaire de demande d’autorisation de changement d’usage à caractère personnel, sans compensation pour les meublés de tourisme associés à la résidence principale.

Le défaut de réponse de la Mairie dans un délai de deux mois vaut acceptation tacite.

Il convient dès lors de conserver précieusement son récépissé de dépôt de demande avec la date y figurant. Ce document fera foi en cas de contentieux judiciaire postérieur.

Les autorisations doivent être sollicitées par le propriétaire du logement lui-même et non pas en son nom par des intermédiaire, telles que les conciergeries par exemple.

Quel que soit le cas de figure et le type de logement loué, chaque propriétaire doit avoir obtenu, préalablement au dépôt de son annonce, un numéro d’enregistrement en ligne.

Enfin, il convient de préciser que tout propriétaire contrevenant à cette réglementation pourra se voir infliger une amende civile d’un montant de 50.000€ par logement loué.

Cette réglementation sera applicable à compter du 1er juin 2022.



image article Sarah Bouët

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