Entremise immobilière : le Tribunal de Commerce s’est récemment prononcé sur les contours de la notion

Article juridique - Droit immobilier

Par Mme Sarah BOUET

La FNAIM avait sollicité la condamnation de PAP pour non-respect des dispositions de la loi Hoguet « alors qu’aux termes mêmes de l’article 1 de ladite loi, elle devrait le faire puisqu’elle concourt aux opérations portant sur les ventes d’immeubles. Son activité est donc illicite, et cela lui permet de réaliser des économies et donc, d’être moins chère que les agents immobiliers et de leur faire déloyalement concurrence. ».

Il est précisé que la FNAIM ne reprochait pas à PAP la publication d’annonces en lignes mais bien l’exercice prétendu d’une activité d’entremise immobilière.

Tribunal de commerce de PARIS, 2 novembre 2020, n°2019032940

Le Tribunal de Commerce de PARIS a débouté la FNAIM de cette demande de condamnation pour les raisons ci-après exposées.

« attendu en revanche que la X reproche à PAP de pratiquer de l’entremise Immobilière dans le cadre de sa nouvelle offre « mieux qu’une agence » proposée en janvier 2019, et que les nouveautés offertes par PAP sont : une estimation du prix de vente, la réalisation de photographies pour améliorer la qualité des annonces, la numérisation du bien, et le « filtrage des contacts » destiné à alléger la tâche des vendeurs (…). »

Finalement les missions suivantes ont été qualifiées comme n’étant pas de l’entremise par la juridiction :

- l’estimation du prix de vente,
- la réalisation de photographies,
- la visite virtuelle,
- le filtrage des contacts,
- la rémunération forfaitaire.

(i) Sur l’estimation du prix de vente, la réalisation de photographies et la visite virtuelle du bien, le Tribunal a estimé que ces missions ne pouvaient être valablement considérées comme étant qualifiées d’entremise immobilière :

« attendu qu’il ne peut être valablement soutenu que l’estimation du prix de vente, la réalisation de photographies en vue d’améliorer l’annonce, et la numérisation du bien en vue de permettre une visite virtuelle, puissent être qualifiés d’entremise immobilière, laquelle viendrait empiéter sur l’activité réglementée des agents immobiliers (…). »

Sur ces missions le Tribunal ne fonde son appréciation sur aucun argumentaire, mais se contente de l’affirmer.

(ii) En revanche, s’agissant du filtrage des contacts, la juridiction a estimé que l’objectif poursuivi, consistant à écarter les professionnels de l’immobilier,

« attendu concernant le filtrage des contacts, au vu des débats et des pièces produites, que son objectif affiché est d’écarter les professionnels pour permettre aux particuliers de rester entre eux ; mais que PAP dans le cadre de ce service, demande notamment à l’acheteur potentiel quel est son plan de financement ; attendu que durant l’audience, PAP a précisé que la seule question posée, à cet égard, à l’acheteur potentiel était de savoir si le financement était prêt ou s’il avait besoin d’un crédit, information qui est ensuite répercutée au vendeur ; que X n’a pas contesté cela ; qu’il s’agit là en conséquence d’une prestation à relativement faible valeur ajoutée, qu’elle est donc véritablement annexe et n’est pas de nature à concurrencer les prestations beaucoup plus complètes fournies par les agents immobiliers (…). »

En substance le Tribunal estime que dès lors que l’objectif dudit filtrage est d’écarter les professionnels de l’immobilier, ce filtrage est possible.

Dans le cas des coaches immobilier, il convient toutefois d’être très vigilants car ils peuvent/doivent être qualifiés de professionnels de l’immobilier.

En revanche dans cette partie de la décision, la phrase surlignée en gras apparaît très importante dans la mesure où le Tribunal semble prendre en compte comme critère de la valeur ajoutée de la prestation fournie.

En d’autres termes, si la prestation a une valeur ajoutée faible dans la vente et n’est ainsi pas de nature à concurrencer les prestations des agents immobiliers, lesquels exercent des prestations plus complètes, celle-ci ne peut être considérée comme étant de l’entremise immobilière réservée aux agents immobiliers.

Le Tribunal a d’ailleurs ajouté plus loin que :

« attendu que c’est précisément l’importance des services rendus par les agents immobiliers et des responsabilités qu’ils assument qui a justifié l’intervention du législateur, ainsi que les contraintes découlant de la loi Hoguet (…). »

Ici le Tribunal n’hésite pas à justifier l’intervention du législateur et a affirmer que les missions des agents immobiliers doivent être règlementées au regard de leur importance.

(iii) Enfin, s’agissant de la rémunération forfaitaire sur le prix de vente, le Tribunal semble retenir, une fois encore, le critère de l’importance de la mission :

« mais attendu que cette rémunération forfaitaire est la contrepartie d’une part d’un service principal, qui est se résume à une publication et une mise en relation ; d’autre part, de services qui méritent bien le qualificatif d’ « annexes », alors que les agents immobiliers qui certes reçoivent des commissions plus élevées, apportent un service et des garanties sans commune mesure avec eux. »

Finalement, le critère principal de l’entremise immobilière, tel que prévu par la loi Hoguet, se lit en filigrane comme étant l’importance / la valeur ajoutée de la mission dans l’intégralité du processus de vente.

Cette décision, comme toutes celles qui tendent à préciser les contours de l’entremise immobilière, activité exclusivement réservée aux agents immobilier, est très intéressante au regard des activités connexes qui tendent à se développer toujours davantage, tels que les coaches immobiliers, ou encore les chasseurs de biens immobiliers…



image article Sarah Bouët

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