La loi ELAN rend obligatoire l’étude de sol préalable : nouvelles règles

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Sarah BOUET

La loi ELAN rend obligatoire l’étude de sol préalable : nouvelles règles.

L’article 68 de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 68, JO 24 nov.), insère au sein du Code de la construction et de l’habitation une nouvelle sous-section consacrée à la « Prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols » (CCH, art. L. 112-20 et s., nouv.).

Aujourd’hui, pour connaître les risques potentiels d’un terrain, les futurs acheteurs se rendent à la Mairie. Avec la loi Elan, ils pourront également bénéficier d’une étude de sol géotechnique. Celle-ci sera à la charge du vendeur du terrain. Il devra la remettre en annexe de la promesse de vente.

Cette étude sol répond à la nécessité de stabiliser et de pérenniser la maison. En plus d’une description précise du terrain, la loi Elan permettra de déterminer le système de fondation le mieux adapté au contexte géologique. L’étude se présentera sous la forme d’une fiche d’informations faisant mention de toutes les caractéristiques géotechniques du terrain.

Les constructeurs recevront ensuite une copie de l’étude géotechnique et s’engageront à effectuer les travaux en tenant compte des mesures nécessaires.

Cette étude sera obligatoire aussi bien au moment de la vente d’un terrain bâti constructible, qu’avant la conclusion d’un contrat ayant pour objet des travaux de construction ou de maîtrise d’œuvre.

C’est le second cas qui nous intéresse particulièrement.

Aux termes de l’article L. 122-22 du Code de la construction et de l’habitation, le maître d’ouvrage doit transmettre, avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, cette étude géotechnique préalable aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-1 du Code civil.

Attention, cette obligation n’est prévue que dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, qui seront définies par arrêté des ministres chargés de la Construction et de la Prévention des risques majeurs (CCH, art. L. 112-20, nouv.).

Si l’étude géotechnique préalable n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, le maître d'ouvrage est tenu de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment.

Les contrats susvisés mentionnent que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu'ils s'engagent à réaliser ou pour lesquels ils s'engagent à assurer la maîtrise d'œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Les obligations du constructeur sont précisées à l’article L. 112-23.

Ainsi, le constructeur de l’ouvrage est tenu :

- soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage ou que le constructeur fait réaliser par accord avec le maître d'ouvrage, qui prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment ;

- soit de respecter des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.

Si l'étude géotechnique indique l'absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n'est pas tenu par cette obligation.

Un décret en Conseil d'État définira les conditions d’application de ces dispositions et précisera notamment les modalités de définition des zones susmentionnées, le contenu et la durée de validité des études géotechniques et les contrats entrant dans le champ d'application de ce dispositif qui, en raison de la nature ou de l'ampleur limitée du projet, ne sont pas soumis aux dispositions desdits articles L. 112-22 et L. 112-23 précités.

Ce décret n’est toutefois pas entré en vigueur…



image article Sarah Bouët

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